یکی از رایج ترین قراردادهایی که در حوزه ملک و املاک منعقد می شود، قرارداد اجاره است. به دلیل تعدد و پیچیدگی قوانین این حوزه، معمولا طرفین قرارداد، گریبان گیر مشکلات حقوقی متعددی می شوند. حل بیشتر این مشکلات جز از راه قانون میسر نیست و وکلا به دلیل تخصص و تبحر در این موضوع می توانند به شما کمک کنند. عقد اجاره یکی از عقود لازم است. بدین معنا که طرفین بی جهت و بی دلیل نمی توانند قرارداد را فسخ کنند.موجر و مستاجر هر کدام به طور جداگانه حقوقی برای فسخ عقد اجاره دارند.
برای آشنایی بیشتر با حقوق خود و حفظ سرمایه قبل از منعقد کردن عقد و قراردادهای ملکی از وکیل در امور ثبتی، اداری و تجاری مشاوره حقوقی بگیرید.
مهم ترین عناوین این مقاله
- موارد فسخ اجاره توسط مستاجر
- موارد فسخ اجاره توسط موجر
- خیار شرط در عقد اجاره
- مطالبه ضرر و زیان فسخ اجاره
- آیا مالک ملک می تواند مال مورد اجاره را منتقل کند؟
جهت اخذ مشاوره و هماهنگی، آیکون پلتفرم مربوطه را کلیک نمایید
موارد فسخ اجاره توسط مستاجر
مستاجر می تواند در موارد زیر عقد اجاره را فسخ کند.
خیار تعذر تسلیم: مطابق ماده 476 قانون مدنی، موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند. در صورت امتناع موجر از تسلیم عین مستاجره، او به درخواست مستاجر اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار یا در صورتی که اجبار موثر نباشد، مستاجر خیار فسخ دارد. در این خصوص به طور مستقیم، فسخ قرارداد پیش بینی نشده است. بلکه در مرحله اول الزام موجر پیش بینی شده است و در مرحله بعد فسخ قرارداد مدنظر است.
خیار عیب: هرگاه معلوم شود، عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده ، مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده، اجاره را با تمام اجرت قبول کند.
ولی مطابق ماده 478 قانون مدنی، اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد، مستاجر حق فسخ ندارد.
خیار تبعض صفقه: مطابق ماده 483 قانون مدنی، در صورت تلف بعض عین مستاجره، اجاره نسبت به قسمتی که تلف شده منسفخ می شود و مستاجر حق دارد، اجاره را نسبت به بقیه موضوع آن، فسخ کند یا تقلیل نسبی مال الاجاره را مطالبه کند. مانند آنکه خانه ای به مساحت دویست متر به مبلغ ماهیانه دو میلیون تومان اجاره داده شده است. اگر نصف این خانه به واسطه زلزله تلف شود، مستاجر می تواند تقاضا کند که اجاره به همان نسبت کاهش یابد و به مبلغ یک میلیون تومان برسد یا آنکه اجاره را نسبت به نصفه باقی مانده نیز فسخ کند.
خیار تخلف از شرط: مطابق ماده 496 قانون مدنی، در صورت تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر است، برای مستاجر ابتدا به ساکن خیار فسخ ایجاد می شود.
در این خصوص باید توجه داشت که خیار تخلف از شرط در عقد اجاره، از مواردی است که ابتدا به ساکن ایجاد می شود. یعنی بر خلاف قاعده کلی، برای اعمال آن لازم نیست که مشروط له ابتدا الزام مشروط علیه را درخواست کند، بلکه مشروط له که در اینجا مستاجر می باشد، می تواند به محض تخلف مشروط علیه(موجر) از شروط ضمن العقد اجاره را فسخ کند.
اگر در مدت اجاره ،در عین مستاجره، تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن تعمیرات، موجب ضرر موجر باشد و موجر بخواهد تعمیر کند، مستاجر نمی تواند مانع شود، اگرچه در زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلا یا بعضا استفاده نماید.
اما از سوی دیگر، مطابق ماده 485 قانون مدنی، مستاجری که در این وضع قرار گرفته است، حق فسخ اجاره را خواهد داشت. این حق فسخ، ناشی از نوعی تخلف از شرط ضمنی است، مبنی بر اینکه مستاجر بتواند در طول مدت اجاره به صورت بلامنازع از عین مستاجره استفاده کند.
موارد فسخ اجاره توسط موجر
موجر در موارد زیر می تواند عقد اجاره را فسخ کند.
1- تعدی و تفریط در عین مستاجره: مطابق ماده 487 قانون مدنی، هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط کند، موجر می تواند ابتدا منع او را بخواهد و اگر منع موثر نباشد یا موجر قادر بر منع او نباشد، موجر حق فسخ دارد. در قانون مدنی مقرر شده که در ابتدا منع مستاجر در خواست شود و اگر منع موثر نباشد و مستاجر همچنان به تعدی و تفریط ادامه دهد، اجاره فسخ می شود.
2- استفاده از عین مستاجره در غیر از موارد توافق شده: مطابق ماده 492 قانون مدنی، اگر مستاجر، عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده یا از اوضاع و احوال استنباط می شود، استعمال کند، موجر می تواند ابتدا منع او را بخواهد و اگر منع موثر نباشد یا موجر قادر بر منع او نباشد، موجر حق فسخ دارد.
3- تخلف از شروط بین موجر و مستاجر: مطابق ماده 496 قانون مدنی، در صورت تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر است، خیار تخلف از شرط برای طرفین محقق می شود. خیار تخلف از شرط در عقد اجاره از مواردی است که ابتدا به ساکن ایجاد می شود. یعنی بر خلاف قاعده کلی برای اعمال آن لازم نیست که مشروط له ابتدا الزام مشروط علیه را درخواست کند، بلکه مشروط له (موجر) می تواند به محض تخلف مشروط علیه(مستاجر) از شروط ضمن عقد ، اجاره را فسخ کند.
خیار شرط در عقد اجاره
در عقد اجاره برای هر یک از موجر یا مستاجر یا هردو ایشان یا شخص ثلث ممکن است، خیار شرط درج شود.
در اجاره هایی که تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 باشد، درج شرط خیار برای مستاجر مجاز است، اما برای موجر و شخص ثالث مجاز نیست. زیرا در راستای حمایت از مستاجر موارد انحلال آن اجاره ها محدود به موارد مندرج در قانون است و نمی توان آنها را توسعه داد، مگر آنکه برای خود مستاجر چنین حقی مقرر شده باشد.
پیش بینی خیار شرط بدون تعیین مدت در عقد اجاره امکان پذیر است. زیرا عقد اجاره، عقدی مقید به زمان است. در این صورت اگر در عقد اجاره برای خیار شرط مدتی تعیین نشده باشد، مدت زمان خیار شرط محدود به همان مدت عقد است.
مطالبه ضرر و زیان فسخ اجاره
همان طور که بالاتر گفتیم، عقد اجاره یکی از عقود لازم محسوب می شود. یعنی طرفین نمی توانند بدون دلیل قانونی یا قراردادی، عقد را فسخ کنند. اما اینکه چه مواردی قانونی هستند و به طرفین حق فسخ می دهند، در مطلب بالا مفصلا اشاره شده است.
اما در صورتی که هیچ دلیل قانونی نباشد، یا در قرارداد حق فسخی درج نشده چه ضمانت اجرایی دارد؟
در این موارد در صورتی که قرارداد بدون هیچ دلیلی فسخ شود، چنانچه در قرارداد وجه التزامی برای فسخ بدون دلیل در نظر گرفته باشید، باید مبلغ وجه التزام را پرداخت کنید. برای فسخ قراداد باید مدت اعمال این حق و مبلغ پرداختی وجه التزام به طور شفاف و دقیق ذکر بشود.
برای اعمال حق، صرف درج در قرارداد کفایت نمی کند و باید از طریق دادگاه اعمال حق شود. قابل ذکر است که نه تنها در فسخ، که در هر حالتی که خسارت یا ضرری از طرفی کسی وارد شود، شما می توانید ضرر و زیان خود را مطالبه کنید. برای مطالبه ضرر و زیان باید دادخواست مطالبه خسارت را از دادگاه تقاضا کنید.
برای تنظیم دادخواست مطالبه خسارت در فسخ اجاره یا هر گونه سوال ملکی می توانید در تماس با گروه وکلای حقوق بشر به وکیل خوب ملکی وصل شوید.
آیا مالک ملک می تواند مال مورد اجاره را منتقل کند؟
در صورتی که در قرارداد، این حق از موجر سلب نشده باشد، می تواند عین مورد اجاره را به دیگری منتقل کند. مطابق ماده 498 قانون مدنی، اگر عین مستاجره، توسط مالک عین به دیگری منتقل شود، اجاره به حال خود باقی است، مگر اینکه موجر حق فسخ را در صورت نقل برای خود شرط کرده باشد. ماهیت این خیار، خیار شرط است. برای مثال، در عقد اجاره ذکر شده باشد که در هر زمانی که موجر عین مستاجره را به شخص ثالثی بفروشد موجر یا شخص ثالث بتواند اجاره را فسخ کنند.
مشاوره حقوقی با گروه وکلای حقوق بشر
در صورت نیاز به وکیل ملکی، خانواده، طلاق، مهریه و نفقه ما گروه وکلای حقوق بشر را به شما معرفی می کنیم. ارتباط با وکلای پایه یک دادگستری و اساتید دانشگاه مجرب این مجموعه حقوقی به دو شیوه حضوری و غیر حضوری امکان پذیر است. جهت مشاوره غیر حضوری، می توانید با تلفن گویای مجموعه تماس گرفته تا به وکیل متخصص وصل شوید.
جهت اخذ مشاوره و هماهنگی، آیکون پلتفرم مربوطه را کلیک نمایید