مرگ هر انسان، فصل جدیدی در زندگی بازماندگان او می‌گشاید. در این میان، قانون مدنی تکلیف اموال به جا مانده از فرد متوفی را مشخص می‌کند و سهم الارث هر یک از ورثه را تعیین می‌نماید. وراث پس از پذیرش ارث، در سهم الارث خود صاحب اختیارند و می‌توانند هر نوع تصرفی که مایل باشند در آن انجام دهند. یکی از این اختیارات، خرید و فروش سهم الارث است. قانون برای خرید و فروش سهم الارث در ملک مشاعی، قواعد و شرایط خاصی را در نظر گرفته است که عدم رعایت آنها می‌تواند به بطلان یا عدم نفوذ معامله منجر شود.
عدم آگاهی از قوانین و مقررات مربوط به خرید و فروش سهم الارث در ملک مشاعی، می‌تواند به ضرر و زیان ورثه منجر شود. برای انجام معاملات مربوط به سهم الارث، توصیه می‌شود از یک وکیل مجرب کمک بگیرید.

مهم ترین عناوین این مقاله

• معامله ملک موروثی توسط وراث
• مراحل قانونی انتقال سند ملک موروثی
• فروش ملک موروثی  بدون رضایت یکی از وراث چه حکمی دارد؟
• آیا می توان بدون گواهی انحصار وراثت ملک موروثی را فروخت؟ 

                                                    جهت اخذ مشاوره و هماهنگی، آیکون پلتفرم مربوطه را  کلیک نمایید

معامله ملک موروثی توسط وراث

مرگ هر انسان، فصل جدیدی در زندگی بازماندگان او می‌گشاید. در این میان، اموال و دارایی‌های به جا مانده از فرد متوفی، تحت عنوان ارث، به وراث شرعی و قانونی او منتقل می‌شود.
وراث می‌توانند نسبت به تصرف، اداره و حتی خرید و فروش املاک موروثی اقدام کنند. با این حال، برای انجام این معاملات، باید شرایط و ضوابط خاصی را رعایت کنند.
شرایط خرید و فروش ملک ورثه‌ای عبارت است از:
•    مالکیت سهم الارث: هر یک از وراث فقط مجاز به فروش سهم الارث خود از ملک موروثی است. برای فروش کل ملک، رضایت تمام وراث ضروری است.
•    اخذ مجوزهای قانونی: در صورتی که بین وراث، فرد محجوری وجود داشته باشد، برای فروش ملک موروثی باید از دادستان و در صورت وجود قیم، از قیم نیز مجوز اخذ شود.
•    اهلیت و رضایت طرفین: طرفین معامله (وراث و خریدار) باید از قصد، رضا و اهلیت قانونی برای انجام معامله برخوردار باشند.
•    مشروعیت معامله: معامله باید با هدف مشروع و پس از تعیین دقیق موضوع معامله انجام شود.
•    اخذ مدارک و پرداخت هزینه‌ها: برای انتقال سند رسمی ملک موروثی به خریدار جدید، وراث باید گواهی انحصار وراثت، گواهی پرداخت مالیات بر ارث، گواهی پایان کار و همچنین عوارض شهرداری را پرداخت کنند.

مراحل قانونی انتقال سند ملک موروثی

 علاوه بر اینکه اموال به جا مانده از متوفی حقی برای وراث ایجاد می نماید، طرفین باید مسئولیت مدیریت اموال وی را بر عهده داشته باشند.  یکی از این اموال، املاک موروثی است که گاه سوالاتی را در خصوص خرید و فروش و انتقال سند آن به نام خریدار جدید، به ذهن متبادر می‌کند.
در این قسمت، قصد داریم به صورت گام به گام، مراحل خرید و فروش و سند زدن ملک موروثی را شرح دهیم و مدارک لازم برای انجام این امر را نیز بیان کنیم.
مراحل خرید و فروش و سند زدن ملک ورثه‌ای عبارت است از: 
1. تهیه مدارک و جلب رضایت وراث:
•    اولین قدم، تهیه مدارک لازم برای انجام معامله است. این مدارک در بخش بعدی به تفصیل بیان خواهد شد.
•    در صورتی که قصد فروش کل ملک موروثی را دارید، باید رضایت تمام وراث را جلب کنید.
•    اما اگر فقط قصد فروش سهم الارث خود را دارید، رضایت سایر وراث برای انتقال سهم شما کافی است.
2. تنظیم قرارداد:
•    پس از جلب رضایت وراث، خریدار و فروشنده باید با یکدیگر قراردادی مبنی بر فروش مال موروثی تنظیم کنند.
•    در این قرارداد باید تمامی مشخصات ملک، سهم هر یک از وراث، قیمت نهایی و سایر شرایط معامله به طور دقیق ذکر شود.
•    امضای تمامی وراث پای این قرارداد الزامی است.
3. اخذ گواهی انحصار وراثت:
•    برای انتقال سند ملک موروثی به نام خریدار جدید، ابتدا باید گواهی انحصار وراثت را از مراجع قضایی ذیصلاح دریافت کنید.
•    این گواهی نشان‌دهنده تعداد وراث و سهم هر یک از آنها در اموال موروثی است.
4. پرداخت مالیات بر ارث و عوارض شهرداری:
•    قبل از مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی، باید نسبت به پرداخت مالیات بر ارث و عوارض شهرداری مربوط به ملک موروثی اقدام کنید.
•    برای این کار باید به ادارات مربوطه مراجعه و پس از ارائه مدارک لازم، نسبت به پرداخت مالیات و عوارض اقدام نمایید.
5. اخذ گواهی پایان کار (در صورت لزوم):
•    در صورتی که ملک موروثی دارای مجوز ساخت باشد، برای انتقال سند آن باید گواهی پایان کار را از اداره مربوطه اخذ کنید.
6. مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی:
•    پس از طی مراحل فوق، خریدار و فروشنده به همراه مدارک لازم به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه می‌کنند.
•    در دفترخانه، تمامی مدارک بررسی و سپس سند ملک از نام وراث به نام خریدار جدید منتقل می‌شود.

فروش ملک موروثی  بدون رضایت یکی از وراث چه حکمی دارد؟

همانطور که می‌دانیم، مالکیت اموال به جا مانده از فرد متوفی (ترکه) به صورت مشاعی بین وراث تقسیم می‌شود. به این معنی که هر یک از وراث در جزء به جزء این اموال سهیم هستند و هیچ کدام از آنها حق ندارند که کل مال (بیشتر از سهم خود) را به دیگری منتقل کنند.
حال سوالی که مطرح می‌شود این است که فروش ملک موروثی بدون رضایت یکی از وراث چه حکمی دارد؟
در پاسخ به این سوال باید گفت که وراث حق ندارند بدون رضایت تمام وراث، اقدام به فروش مال موروثی کنند. اگر یک یا چند تن از وراث بدون رضایت یکی از آنها، ملک موروثی را بفروشند، وراثی که رضایت نداده می‌تواند از آنها به جرم فروش مال غیر شکایت کند و از دادگاه بخواهد که آنها را به مجازات این جرم محکوم کند.
علاوه بر این، معامله فروش مال موروثی بدون رضایت یکی از وراث، غیرنافذ است. به این معنی که تا زمانی که وراث ناراضی معامله را تأیید نکنند، معامله در مورد سهم آنها باطل خواهد بود. در واقع، معامله فقط در مورد سهم وراثی که رضایت داده‌اند نافذ است و به خریدار فقط مالکیت سهم آنها را منتقل می‌کند.
در نهایت، اگر وراث ناراضی معامله را تأیید نکنند، معامله در مورد سهم آنها باطل می‌شود و خریدار می‌تواند وجه پرداختی خود را از فروشنده مطالبه کند.

آیا می توان بدون گواهی انحصار وراثت ملک موروثی را فروخت؟ 

گواهی انحصار وراثت سندی است که  به درخواست هر ذی‌نفع یا وراث صادر می‌شود و در آن ورثه قانونی متوفی و سهم الارث هر یک از آنها مشخص می‌شود.
اما سوالی که مطرح می‌شود این است که آیا می‌توان بدون گواهی انحصار وراثت، ملک موروثی را فروخت؟
پاسخ به این سوال بستگی به شرایط خاص هر مورد دارد. در ادامه به بررسی این شرایط و عواقب احتمالی هر یک می‌پردازیم:
1. فروش بدون گواهی انحصار وراثت با رضایت تمام وراث:
•    در صورتی که بین وراث، فرد محجوری وجود نداشته باشد و همه وراث بر فروش ملک موروثی رضایت داشته باشند یا یکی از وراث قصد فروش سهم الارث خود را داشته باشد و خریدار نیز سند رسمی نخواهد، امکان فروش ملک موروثی بدون گواهی انحصار وراثت وجود دارد.
•    با این حال، با توجه به عواقب احتمالی، انجام این کار توصیه نمی‌شود.
2. فروش بدون گواهی انحصار وراثت در شرایط خاص:
•    در صورتی که بین وراث فرد محجوری وجود داشته باشد، قیم او باید از دادستان اجازه فروش سهم الارث محجور را بگیرد.
•    همچنین اگر خریدار تقاضای تنظیم سند رسمی به نام خود را داشته باشد یا سایر وراث بخواهند به فرد دیگری برای فروش وکالت رسمی بدهند، داشتن و اخذ گواهی انحصار وراثت ضروری است.

مشاوره حقوقی تخصصی با وکیل گروه وکلای حقوق بشر
گروه وکلای حقوق بشر با بهره مندی از وکلای با سابقه و اساتید دانشگاه در کنار کارشناسان حقوقی، می توانند مشاوره حقوقی تخصصی به عزیزان ارائه نمایند. وکیل خانواده، طلاق، مهریه، نفقه، ثبتی، اداری و تجاری بخشی از گروه وکلای متخصص این موسسه حقوقی هستند و شما می توانید حسب مورد و با توجه به نیز پزونده خود به هر یک از وکلای متخصص مراجعه نمایید.
جهت ارتباط با وکیل خوب گروه وکلای حقوق بشر با تلفن گویای مجموعه تماس حاصل فرمائید.

                                                         جهت اخذ مشاوره و هماهنگی، آیکون پلتفرم مربوطه را  کلیک نمایید