قرارداد اجاره یکی از انواع عقود معین در قانون مدنی است که به موجب آن، مستاجر در قبال پرداخت اجاره بهای مشخص، برای مدت معینی مالک منفعت مال مورد اجاره می‌شود و می‌تواند از آن منافع، استفاده کند و هر نوع بهره شرعی و قانونی را از آن ببرد.
تعدیل اجاره بها به معنای افزایش یا کاهش میزان اجاره تعیین شده برای مال مورد اجاره است. این امر در مورد تمام قراردادهای اجاره قابل اجرا نیست و صرفاً در خصوص برخی از قراردادهای اجاره که تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ هستند، قابلیت اجرایی دارد.
آگاهی از قواعد مربوط به تعدیل اجاره بها و نحوه تنظیم نمونه دادخواست آن، برای موجر و مستاجر ضروری است. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356، شرایط و ضوابط خاصی را برای تعدیل اجاره بها در نظر گرفته است که لازم است موجر و مستاجر از آنها آگاهی داشته باشند. در صورت بروز اختلاف در خصوص تعدیل اجاره بها، طرفین می‌توانند به مراجع قضایی مراجعه کنند.
مهم ترین عناوین این مقاله
- درخواست تعدیل اجاره بها ، شرایط و نحوه طرح
- شرایط افزایش اجاره بها در املاک تجاری
- مرجع رسیدگی به دادخواست تعدیل اجاره بها
جهت اخذ مشاوره و هماهنگی، آیکون پلتفرم مربوطه را کلیک نمایید
درخواست تعدیل اجاره بها ، شرایط و نحوه طرح
در این نوشتار به بررسی مفهوم درخواست تعدیل اجاره بها، شرایط آن و نحوه طرح آن در مراجع قانونی می‌پردازیم.
تعدیل اجاره بها به معنای تغییر در میزان اجاره بهای پرداختی توسط مستاجر به موجر است. این تغییر می‌تواند به صورت افزایش یا کاهش اجاره بها باشد.
طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356، تعدیل اجاره بها صرفاً در خصوص املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه قابل طرح است و شامل املاک مسکونی نمی‌شود.
مستاجر می‌تواند در صورت تحقق یکی از شرایط زیر، تقاضای کاهش اجاره بها را داشته باشد:
کاهش ارزش واقعی پول: در صورت اثبات کاهش ارزش واقعی پول، مستاجر می‌تواند تقاضای کاهش متناسب با نرخ تورم را داشته باشد.
کاهش منافع و درآمد مستاجر: در صورت اثبات کاهش منافع و درآمد مستاجر به دلیل عواملی خارج از اراده وی، مانند رکود اقتصادی، مستاجر می‌تواند تقاضای کاهش اجاره بها را داشته باشد.
در صورت عدم توافق موجر و مستاجر در خصوص تعدیل اجاره بها، شورای حل اختلاف پس از بررسی مدارک و مستندات، در خصوص آن حکم مقتضی را صادر می‌کند.
حکم صادره توسط شورای حل اختلاف، قطعی بوده و قابل تجدید نظر در دادگاه تجدید نظر است. برای طرح درخواست تعدیل اجاره بها، نیازی به حضور وکیل نیست، اما حضور وکیل می‌تواند در روند رسیدگی به پرونده و دفاع از حقوق موکل مفید باشد
شرایط افزایش اجاره بها در املاک تجاری
در این بخش به بررسی شرایط افزایش اجاره بها در املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه، با استناد به ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 می‌پردازیم.
موارد قابل طرح افزایش اجاره بها:
• ترقی هزینه زندگی: موجر یا مستاجر می‌توانند در صورت افزایش هزینه زندگی، تقاضای تجدید نظر در میزان اجاره بها را داشته باشند.
• انقضای مدت اجاره: این درخواست باید پس از انقضای مدت اجاره و یا از تاریخ آخرین حکم قطعی در خصوص تعیین یا تعدیل اجاره بها، ارائه شود.
• سپری شدن سه سال: از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ آخرین حکم قطعی در خصوص تعیین یا تعدیل اجاره بها، باید حداقل سه سال تمام گذشته باشد.
موجر یا مستاجر باید با مراجعه به شورای حل اختلاف، درخواست خود را به همراه مدارک و مستندات لازم ارائه دهد. شورای حل اختلاف پس از بررسی مدارک و مستندات، در صورت نیاز، از کارشناس مربوطه نظرخواهی می‌کند. در نهایت، شورای حل اختلاف با در نظر گرفتن نظرات کارشناس، در خصوص افزایش یا عدم افزایش اجاره بها، حکم صادر می‌کند. حکم صادره توسط شورای حل اختلاف در خصوص افزایش اجاره بها، قطعی است و قابل تجدید نظر در دادگاه تجدید نظر می‌باشد.
مرجع رسیدگی به دادخواست تعدیل اجاره بها
یکی از سوالات متداول در خصوص دادخواست تعدیل اجاره بها، مربوط به مرجع رسیدگی به این دادخواست است. در این نوشتار به بررسی این موضوع می‌پردازیم.
طبق ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف، در صورتی که در خصوص اصل قرارداد اجاره اختلافی وجود نداشته باشد، هرگونه دعوای مربوط به تعدیل اجاره بها در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مورد اجاره، مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت.
موجر یا مستاجر با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست تعدیل اجاره بها را ثبت می‌کنند. پس از ثبت دادخواست، آن به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مورد اجاره ارسال می‌شود. شورای حل اختلاف با بررسی مدارک و مستندات و در صورت نیاز، با جلب نظر کارشناس، در خصوص افزایش یا کاهش اجاره بها حکم صادر می‌کند. حکم صادره به طرفین ابلاغ می‌شود.
در صورت وجود اختلاف در خصوص اصل قرارداد اجاره، مرجع رسیدگی به آن، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود. حکم صادره توسط شورای حل اختلاف در خصوص تعدیل اجاره بها، قطعی بوده و قابل تجدید نظر در دادگاه تجدید نظر است. برای طرح دادخواست تعدیل اجاره بها، نیازی به حضور وکیل نیست، اما حضور وکیل می‌تواند در روند رسیدگی به پرونده و دفاع از حقوق موکل مفید باشد.
اخذ مشاوره از گروه وکلای حقوق بشر
برای ارتباط با گروه وکلای حقوق بشر می توانید پس از تماس با کارشناسان و توضیح دقیق موضوع پرونده ، حسب مورد و با تشخیص کارشناس مجموعه به وکیل در وصول مطالبات چک، سفته، وکیل ملکی، خرید و فروش، اجاره و مشارکت وصل شده و مشاور حقوقی دریافت نمائید.
برای ارتباط با معروفترین وکیل دادگستری با تلفن گویای مجموعه تماس حاصل فرمائید و منتظر پاسخ کارشناسان ما باشید
جهت اخذ مشاوره و هماهنگی، آیکون پلتفرم مربوطه را کلیک نمایید